LJ DEVELOPPEMENT « L’IMMOBILIER QUI A DU SENS »

29 avril, 2009

LES MAISONS BOUTIN

Classé sous 3 MAISON A 15 EUROS — sculptureauguyhelene @ 10:19

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DE MESURES NOUVELLES

A METTRE EN OEUVRE PAR LES COLLECTIVITES TERRITORIALES ET LES PROFESSIONNELS

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Télécharger ppt dans 3 MAISON A 15 EUROS diaporamacantaltv21.ppt  Exemple d’acquisition

MAISON A 15 PAR JOUR : C’EST PARTI !

La charte instaurant le nouveau système d’aide à l’accession à la propriété pour les familles modestes a été signée. Principe : acheter une maison pour 15 € par jour.   

COMMENT ÇA MARCHE ?

C’est un projet global, qui comprend le financement, la construction et le montage du dossier.

Le dispositif repose sur la séparation du prix du terrain de celui de la construction : les acquéreurs paient d’abord la maison, puis la parcelle. Cette dernière est portée financièrement par le 1 % logement.

L’opération est soumise à la TVA à taux réduit (5,5 %). Elle doit obligatoirement bénéficier d’une subvention d’une collectivité locale.   

QUI PEUT EN BÉNÉFICIER ?

La maison Boutin concerne les familles qui achètent pour la première fois. Leurs ressources ne doivent pas excéder les plafonds du Prêt social location-accession (PSLA). Soit, pour une famille de trois personnes, 40 488 € en Ile-de-France et 36 538 € en régions. De quoi bénéficier de toutes les aides déjà en place (prêt à taux 0 %, prêt à taux 0 % majoré, prêts à l’accession sociale, etc.).

A noter : Les acquéreurs sont sécurisés. En cas d’accident financier, le 1 % logement rachète la maison et reloge la famille.    

QUELLES MAISONS ?

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La maison à 15 € par jour fait 85m² minimum, sur un terrain d’au moins 250 m² hors bâti. Elle est livrée prête à habiter. Sa consommation d’énergie est inférieure d’au moins 10 % à la consommation fixée par l’actuelle réglementation.

Elle reçoit des systèmes pe e proposée par les constructeurs.

Le terrain pourra être vendu par une collectivité locale. Mais un particulier pourra choisir lui-même sa parcelle, puis s’adresser à l’un des signataires de la charte qui mettra le projet en oeuvre.   

 QUEL AVENIR ?

Le ministre du Logement estime que 10 000 de ces pavillons seront bâtis cette année.

La réussite du projet dépendra de la bonne volonté des collectivités locales. Elles doivent en effet lui attribuer une subvention pour qu’il puisse voir le jour.

                                             Le PASS-FONCIER 

Il finance le portage du foncier en cas d’acquisition ou de construction d’un logement neuf

Principe 

Le PASS-FONCIER® permet aux ménages de différer l’acquisition du terrain (opération en individuel) ou de la nue propriété (opération en collectif) pendant toute la période de remboursement des prêts qu’ils auront souscrits pour la construction ou l’acquisition de leur logement neuf. Ce différé peut atteindre 25 ans.

Ce dispositif est cumulable avec le doublement du Prêt à Taux Zéro. 

Bénéficiaires 

· 1 – Tout public primo accédant de leur résidence principale ; 

· 2 – Disposant de ressources inférieures aux plafonds du Prêt Social Location Accession. Voir plafonds P.S.L.A

· 3 – Bénéficiant d’une aide à l’accession d’une ou plusieurs collectivités locales sur le lieu d’implantation du pavillon neuf (subvention au minimum de 3 000 € à 5000 €).  (Il faut obligatoirement remplir les 3 conditions cumulatives) 

Modalités 

Opération en individuel 

Le CIPL de la Haute Loire à travers sa filiale, la SA Résidence Entreprise 43, achète le terrain sur lequel le primo accédant souhaite construire sa maison.

Dans le même temps, Résidence Entreprise signe avec l’accédant, un bail à construction et une promesse de cession du foncier au terme du bail, sous condition suspensive du paiement du prix afférent au terrain.

L’accédant peut lever son option d’achat par anticipation en payant comptant le prix du terrain indexé et devenir ainsi propriétaire du terrain. Sinon après avoir remboursé le prêt principal souscrit pour la construction de la maison, l’accédant décide :

Soit de devenir propriétaire du terrain en payant le prix convenu dans le bail à construction indexé au taux de 1,5% chaque année si la personne est salariée d’une entreprise du secteur privé ; sinon le prix est indexé sur l’inflation dans la double limite de 2% et 4,5% pour les autres ménages.

Soit de demander la prolongation du bail à construction sur une durée maximale de 15 ans moyennant un « supplément de loyer » permettant de payer le prix du terrain (au terme de ce bail, le ménage est propriétaire du terrain)   

Montant maximum pour les opérations accédants 

· Zone I (Ile de France) : 50 000 €  

· Zone II (Grandes agglomérations hors Ile de France) : 40 000 €

· Zone III (Province hors grandes agglomérations) : 30 000 € 

Conditions 

· Acquisition ou construction d’un logement neuf en individuel (CCMI ou VEFA) ou en collectif  

· Examen de la faisabilité financière de l’opération et de la solvabilité du demandeur ; appréciation du plan de financement prévisionnel

· Evaluation du prix du terrain et du coût de la construction

· Etc. 

Sécurisation pour les opérations accédants 

Les ménages bénéficiaires d’un « PASS-FONCIER® accédant » se voient proposer pendant toute la durée du portage du foncier (pas pendant son éventuelle prorogation), en cas de survenance d’impayés de plus de 3 mensualités du prêt principal, souscrit pour la construction de la maison, faisant suite à certains événements (décès, chômage, invalidité, divorce, séparation,…), une garantie de rachat et une garantie de relogement.

DEVENIR PROPRIETAIRE EN DEUX TEMPS

1. Le PASS-FONCIER ® : devenir propriétaire en deux temps    
   Le PASS-FONCIER ® est une nouvelle aide du 1 % Logement destinée à faciliter l’accession à la propriété d’un plus grand nombre de ménages. Cette aide leur permet de devenir propriétaires en deux temps : de la construction tout d’abord, du terrain ensuite. 

Les Bénéficiaires 

Ménages répondant aux conditions suivantes :- être primo-accédants de leur résidence principale,
- bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété (sous forme de subvention ou de bonification de prêt) d’une ou plusieurs collectivités locales :
de 3 000 € à 5 000 € minimum selon les zones (cf. premier tableau ci-après),
et
- respecter les plafonds de ressources du Prêt Social de Location-Accession (PSLA) (cf. second tableau ci-après).

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(1) Ces plafonds sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement :
- de l’année N-2 (pour une demande de PASS-FONCIER ® intervenant entre le 1er janvier et le 31 mai)
- de l’année N-1 (pour une demande de PASS-FONCIER ® intervenant entre le 1er juin et le 31 décembre).
(2) Zones définies par l’Arrêté du 19 décembre 2003 :
- Zone A : Comprend l’agglomération parisienne, la Côte-d’Azur et le Genevois Français.
- Zone B : Comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations dont le marché immobilier est tendu, situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales et frontalières.
- Zone C : Correspond au reste du territoire.

                                      Pour le PASS-FONCIER ®, est considéré comme primo-accédant, le ménage qui n’a pas été  propriétaire de sa résidence principale depuis moins de deux ans.

LE PRINCIPE DU PASS-FONCIER ®

Cette nouvelle aide du 1% Logement permet au ménage d’accéder à la propriété en dissociant l’achat du terrain de la construction. Il devient donc propriétaire de sa construction d’abord, du terrain ensuite. 

LES OPÉRATIONS FINANÇABLES

Toute opération de construction ou d’acquisition d’un logement neuf en individuel (en CCMI ou en VEFA). 

LE MONTANT MAXIMAL DU PASS-FONCIER ®

Selon la localisation de l’opération, le GIPEC finance le terrain dans la limite de

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(1) Zones définies par l’Arrêté du 19 décembre 2003 : 
- Zone A : Comprend l’agglomération parisienne, la Côte-d’Azur et le Genevois Français.
- Zone B : Comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations dont le marché immobilier est tendu, situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales et frontalières.
- Zone C : Correspond au reste du territoire.
 

Le coût du terrain inclut : le prix du terrain lui-même, les frais de notaire et les éventuels frais annexes.

LA MISE EN PLACE DU PASS-FONCIER ®

Lorsqu’un ménage a un projet d’acquisition et qu’il remplit les conditions précisées précédemment, il contacte le GIPEC.

Celui-ci conseille le ménage sur la faisabilité de son projet.

Si ce projet est recevable, le GIPEC met en place le PASS-FONCIER ® :

achat du terrain, dans la limite des montants réglementaires (cf. tableau ci-dessus), et signature avec l’accédant d’un bail à construction contenant promesse de cession du terrain à celui-ci, sous condition de paiement du prix et ce, avant la date d’expiration du bail à construction.

Nota : Le bail à construction, signé entre les deux parties, formalise toutes les obligations à respecter par chacune d’elles.Parallèlement, l’accédant se porte acquéreur de la construction et obtient les prêts nécessaires à son financement.

Acquisition du terrain possible à tout momentLe ménage a la possibilité d’acheter le terrain avant la fin du bail à construction.

ATTENTION

Le PASS-FONCIER ® ne peut pas être cumulé avec un prêt accession 1 % Logement.

LA « SORTIE » DU PASS-FONCIER ® 

Après avoir remboursé le prêt principal (d’une durée maximale de 25 ans) souscrit pour la construction de la maison, le ménage :

- décide de devenir propriétaire du terrain en payant le prix * convenu dans le bail à construction.

ou

- demande la prolongation du bail à construction sur une durée maximale de 15 ans, moyennant un loyer lui permettant de payer le prix du terrain.

Au terme de la prolongation, le ménage devient propriétaire du terrain.* Le prix sera indexé au taux de 1,5 % chaque année pour les salariés des entreprises privées non agricoles.

Pour les autres salariés, le prix sera indexé sur le taux de l’inflation dans la double limite de 2 % à 4,5 % l’an.

L’aide ainsi apportée par le GIPEC permet aux accédants de réaliser leur projet plus aisément, en différant l’achat du terrain et en allégeant de ce fait le montant des mensualités qu’ils auraient eu à verser lors d’une accession classique à la propriété.

LA DOUBLE SÉCURISATION : UNE AIDE COMPLÉMENTAIRE DU PASS-FONCIER ®

Elle intervient en cas d’accident de la vie entraînant des impayés de plus de trois mensualités du prêt principal afférent à la construction :


- décès de l’emprunteur ou d’un descendant direct faisant partie du ménage,
- mobilité professionnelle de plus de 70 km (distance entre le nouveau lieu de travail et le logement financé),

- délivrance d’une carte d’invalidité (pour un taux d’incapacité permanente supérieure ou égale à 80 %),
- chômage d’une durée supérieure à un an,
- divorce,
- dissolution d’un PACS.
Elle inclut :
- une garantie de rachat du logement pendant les 5 premières années, au prix payé par le ménage accédant, puis minoré de 2,5 % par an ;
- une garantie de relogement, sous conditions de ressources, dans l’hypothèse où le ménage ne peut rester dans les lieux.

ATTENTION :

La demande de mise en jeu de la sécurisation doit intervenir dans un délai maximal d’un an après la date réelle de l’événement et doit être formulée au GIPEC par courrier recommandé avec accusé de réception.

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